Efter en lyckad ägarspridning tar fastighetsutvecklaren ALM Equity klivet in på First North med första handelsdag den 8 juni.

Fastighetsutvecklingsbolaget ALM Equity förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer fastigheter. Det handlar om att identifiera fastigheter med förädlingspotential, planera och bygga om för att därefter sälja dessa.

Sedan starten 2006 har bolaget under grundaren, huvudägaren och vd:n Joakim Alms ledning utvecklat ett dussin större och mindre fastighetsprojekt. Till hjälp har han haft en namnkunnig styrelse med folk från finans- och fastighetsbranschen, däribland Johan Wachtmeister som är näst störste ägare, Gerard Versteegh och HQ:s tidigare corp-chef Johan Unger.

Fokus ligger och har historiskt sett legat på bostadsprojekt men spännvidden på projekten är stor.

Här finns bland annat Ericssons stora kontorsfastighet vid Telefonplan som förvärvades under fjolåret. Avsikten är att planändra och konvertera de tidigare kontorsytorna till 450 - 500 stycken lägenheter för förstagångsköpare.

Ett annat planprojekt är Slottsholmen i Västervik. Här planerar ALM Equity tillsammans med ABBA-Björn Ulvaeus ett exklusivt semesterboende där varje enskild lägenhet kommer att ha sjöutsikt åt alla väderstreck och egen kajplats.

Projektportföljen omfattar i dagsläget 70.000 kvadratmeter fördelade på 32 projekt med geografisk tyngdpunkt på Stockholm, Uppsala, Mälardalsområdet och ett par avstickare på väst- respektive ostkusten.

Projekten delas in i bostadsprojekt (där detaljplan är lagd), planprojekt som nämnda Telefonplan och Slottsholmen (där detaljplanen kan ändras) och projektfastigheter som redan är bebyggda och driftsatta.

För att lyckas och förmå upprepa den här typen av projekt med framgång krävs fingertoppskänsla, struktur och väl genomarbetade modeller. Historiken talar för att ALM Equity sitter på samtliga dessa ingredienser.

Bolaget arbetar efter en finansiell modell som innebär att varje enskilt projekt ska vara fullt finansierat, vilket med fördel görs via joint ventures. Inga lån får ställas mellan projekten (som ligger i separata bolag) och moderbolaget ska vara obelånat. 75 procent av bostäderna ska normalt vara sålda innan byggstart.

Styrkan ligger i god projektledning. Bolaget saknar egna byggare, arkitekter eller mäklare. Istället anlitas externa, oftast lokala resurser i sådan omfattning som respektive projekt kräver.

När fastighetsmarknaden vek 2007 fick bolaget, som vid tidpunkten fokuserade på exklusiva semesterboenden, ett stresstest av sina modeller och struktur. Utfallet blev en liten förlust 2008, ett nollresultat året därefter och en vinst på 25 miljoner kronor 2010. Fjolårsvinsten blev 67 miljoner kronor.

Omsättningen första kvartalet 2012 steg 60 procent jämfört med motsvarande kvartal 2011 och landade på 101 miljoner kronor med ett resultat per stamaktie på 1,45 kronor.

Enligt bolagets rullande tolvmånadersberäkning landar årets omsättning på drygt 400 miljoner kronor. Resultatet är desto svårare att uppskatta. Att beräkna resultat på kvartalsbasis är vanskligt. Tidshorisonten bör vara en projektcykel på 2 - 3 år.

Den vinstavräkning som tillämpas på projekten innebär att en del av resultatet redovisas när projektet erhållit nödvändiga bygglov och tillstånd. Resterande del redovisas när projektet kommit in i produktionsfas.

Även om flera faktorer som bostadsbrist, vikande nyproduktion och urbanisering talar för ALM Equitys affär, krävs att bolaget behåller och slipar sin förmåga att hitta möjligheter i marknaden. Samtidigt krävs en projektportfölj ur vilken framtida projekt kan förädlas fram.

För att skapa ett stabilt flöde av byggrätter i verksamheten har ALM Equity startat Svensk Markförvaltning i syfte att bygga upp en landbank över fem år. Bolagets målsättning är att förvärva ca 20 projekt som kan ge ca 5.000 bostäder om varje projekt ger 250 bostäder och faller väl ut.

Planprocesser är riskfyllda varför denna del av verksamheten ska ses som en möjlighet för bolaget att utvecklas vidare strategiskt på lång sikt.  

Sett över kommande femårsperiod, med hänsyn till rådande marknadspriser och ränteläge och bibehållen rörelsemarginal på strax över 20 procent så bör vinsten i befintliga projekt överstiga 200 miljoner kronor.

Utslaget över antagen projekttid handlar det om en vinst per stamaktie på omkring 3,50 - 4 kronor, motsvarande p/e 7,5 - 8,5 på introduktionskursen 30 kronor.

Som jämförelse kan tas JM, ett av de lägst värderade byggbolagen på Stockholmsbörsen, som i nuläget handlas till drygt p/e 9 enligt SME Direkts sammanställning.

Därtill ska läggas ALM Equitys preferensaktie som också blir föremål för handel. Den ger en utdelning på 2,50 kronor, motsvarande en direktavkastning på 8,3 procent. Det ligger ett förslag om möjlighet att lösa in preferensaktien för 100 kronor från och med 2013.

Med en ägarspridning som med en hårsmån tar bolaget förbi First Norths spridningskrav lär likviditeten inte bli den bästa, även om Erik Penser Bank kommer agera likviditetsgarant. Man kan fråga sig om motivet till noteringen.

Bolaget pekar på att noteringen kommer att innebära en kvalitetsstämpel för bolaget och dess verksamhet, något man bedömer kommer ha nytta av sina relationer med exempelvis banker och byggbolag.

Samtidigt öppnar noteringen för nya finansieringslösningar, resonerar bolaget. Noteringen ger ökad flexibilitet att emittera exempelvis lån
eller preferensaktier vid behov.

Första dag för handel är fredagen den 8 juni.