I syfte att skaffa sig en lämplig kapitalbas för att kunna realisera bolagets strategi ger Fundior ut två obligationslån om närmare 400 miljoner kronor.

Två obligationslån ges ut
Som ett första steg på vägen mot att bli en stor aktör på fastighetsmarknaden ger Fundior nu ut två stycken obligationslån med 10 års löptid som kommer att noteras på AktieTorget.

Det ena obligationslånet är på maximalt 100 miljoner kronor med en ränta på 6,5 procent. Det andra lånet är på maximalt 30 miljoner euro med en ränta på 6,0 procent. 

beQuoted har talat med Fundiors vd Reijo Kirstua om de båda lånen, som om de skulle tecknas fullt ut skulle tillföra bolaget runt 370 miljoner kronor. Företaget hoppas att obligationerna ska tecknas fullt ut, men det är inget Reijo Kirstua tar för givet: 

– Om vi får in 40 - 50 miljoner kronor på lånen i det här skedet så är det godkänt. Med tanke på de fasta kostnader som är förknippade med att ge ut obligationslån är det dock bättre att sätt ribban högt, säger han.

Första steget mot målet
Syftet med obligationslånen är att Fundior vill skaffa sig en lämplig kapitalbas för att kunna finansiera de framtida fastighetsinvesteringar som ligger i linje med bolagets strategi. En strategi som innebär att man ska bygga upp en fastighetsportfölj så att man blir en betydande aktör på den svenska fastighetsmarknaden. 

Enligt Reijo Kirstua är obligationslånen bara den första delen i företagets program för fastighetsfinansiering:

– Nästa del i programmet kan mycket väl bli utgivande av ett liknande obligationslån under nästa år. Dessutom är vi på god väg att starta upp inlåningsverksamhet samt fond- och försäkringsverksamhet.

Räknar med bankerna
Den största delen av finansieringen räknar man dock med att banklån ska stå för. 

– Vi räknar med att finansiera 70 - 75 procent av fastighetsköpen med banklån. Om vi räknar med en ränta på runt tre procent för banklånen hamnar vi på en genomsnittlig upplåningskostnad på runt 4,5 procent, vilket ger oss en godkänd marginal, fortsätter Reijo Kirstua.

Bolaget räknar med att kunna uppnå en direktavkastning på 7 - 8 procent för investeringarna i de traditionella fastigheterna och ägarlägenheterna. 

Obligationsräntorna på 6 respektive 6,5 procent anser bolaget vara både attraktiva för investerare och affärsmässigt rimliga för bolaget.

Riskanalys
Bolaget har även en viss marginal ifall det inte skulle nå upp till den grad av bankfinansiering som det önskar.

– Når vi ett minimum på 50 procents lånefinansiering så fungerar vår affärsmodell bra. Skulle det bli lägre än så kan det bli problem om man bara tittar på finansieringsgraden. Sen kan ju stigande fastighetspriser hjälpa till också, säger Reijo Kirstua.

Fallande fastighetspriser skulle givetvis innebära det omvända, det vill säga att affärsmodellen fungerar sämre. Andra risker relaterade till verksamheten ligger i fallande hyresintäkter, outhyrda lokaler och stigande räntor.

Fundior har även skrivit in en klausul i obligationsvillkoren som innebär att man kan lösa in obligationerna i förskott från och med januari 2014. Detta är enligt Reijo Kirstua en möjlighet som är bra att ha för företaget, ifall det skulle vara så att man hittar billigare finansiering.

Inlåningsverksamhet på gång
I Fundiors affärsmodell ingår även uppstart av inlåningsverksamhet och fond- och försäkringsverksamhet. För att realisera dessa planer förbereds ansökningar till Finansinspektionen för de tillstånd som krävs för att bedriva verksamheterna. 

– Tillståndet för inlåningsverksamhet är nästan klart att lämna in. Förhoppningsvis skickar vi in det andra veckan i december. Tillståndet för fond- och försäkringsverksamhet ligger lite längre in i framtiden och vi räknar med att skicka in det i början på nästa år, säger Reijo Kirstua.

Förhoppningen är sedan att det inte tar mer än 90 dagar att behandla tillståndsansökningarna. Om ingenting blir försenat skulle verksamheterna alltså kunna vara i gång under andra kvartalet 2011. 

Fundiors mål är att ha 5.000 inlåningskunder på sina högräntekonton i slutet av 2012. Med en genomsnittlig deposition på 30.000 kronor per kund skulle detta innebära att bolaget tillförs 150 miljoner kronor, att användas till investeringar i fastigheter. 

Fundiors målsättning är att man ska bli en betydande aktör på den svenska fastighetsmarknaden och Reijo Kirstua jämför den verksamhet som man siktar på att bedriva med den verksamhet som Akelius har bedrivit i många år. 

– På några års sikt siktar vi på att förvalta fastighetsvärden på runt 5 miljarder kronor i Sverige och Finland tillsammans. Detta skulle inte göra oss till någon av de allra största i branschen men vi skulle åtminstone vara ett medelstort företag, säger Reijo Kirstua. 

Som ett första litet steg på vägen har Fundior meddelat att bolaget har förvärvat tre ägarlägenheter i Finland. Därtill har ett preliminäravtal om att köpa en affärslägenhet i Finland tecknats. 

Redo att börja köpa
I Sverige ligger Fundior i startgroparna för att starta fastighetsköpen. Enligt senaste kvartalsrapporten förhandlar man för närvarande om ett flertal fastighetsförvärv, i beloppsklasserna 30 till 200 miljoner kronor. Bolaget räknar med att slutföra köpen under första kvartalet 2011. 

Hur mycket Fundior kommer att kunna köpa fastigheter för i detta skede beror på hur hög teckningsgrad man uppnår på obligationerna samt på hur mycket bankerna är villiga att ställa upp med. 

Med full teckningsgrad och 70 procent bankfinansiering har Fundior runt 1,2 miljarder kronor tillgängligt att investera i fastigheter. Om lånen ger 50 miljoner kronor, vilket vd sagt sig nöjd med, och bankfinansiering på runt 60 procent nås, har bolaget 120 miljoner kronor att köpa fastigheter för i det här skedet.

Fundior räknar inte med att köpa hela sitt fastighetsbestånd baserat på vad man får in från de aktuella obligationslånen.

Dels räknar bolaget med att inlåningsverksamheten kan tillföra runt 150 miljoner kronor. Sedan finns även planer på ytterligare obligationslån, och dessutom räknar bolaget med att tjäna pengar på sin försäkringsverksamhet.

Vill öka ägande i ICT Fastigheter
Under året har Fundior köpt in sig i fastighetsbolaget ICT Fastigheter, för att sedan hamna i vissa konflikter med bolaget. Reijo Kirstua tycker dock att de två företagen nu är på mer vänlig fot med varandra och han ser fram emot ett fördjupat samarbete och han vill gärna utöka ägandet i ICT.

– Obligationslånet vi nu ger ut har inget direkt med ICT att göra. Indirekt skulle det väl dock kunna sägas ha det eftersom det är första steget i processen till att göra oss till ett större och starkare företag, avslutar Reijo Kirstua.

MAGNUS ERIKSSON
[email protected]