Emissionsaktuella Fundior vill skapa en placeringsmöjlighet i ägarlägenheter, en sedan våren 2009 ny ägar- och boendeform i Sverige. beQuoted har talat med vd Reijo Kirstua om bolagets expansionsplaner och den pågående nyemissionen.

Ny upplåtelseform basen i affärsmodellen
Den 1 maj 2009 infördes regler i Sverige om så kallade ägarlägenheter. I kontrast till bostadsrätter, där nyttjanderätten är knuten till en andel i en förening som äger en fastighet, innebär ägarlägenheten ett direkt ägande av lägenheten.

Det direkta ägandet innebär vissa fördelar framför bostadsrättsformen. Ägarlägenheten kan till exempel pantsättas och hyras ut på samma sätt som ett småhus.

De nya reglerna innehåller samtidigt en rad begränsningar för vilka typer av fastigheter som kan bli ägarlägenheter. Det handlar om nybyggen och kontors- och affärslokaler som tidigare inte använts som bostäder.

Fungera som en fastighetsfond
Fundior ska inom en treårsperiod ha ett bestånd på 1.000 - 2.000 ägarlägenheter i Sverige och Finland. Bolaget vill fungera som en fastighetsfond för investerare och kommer att sköta fastighetsförvaltningen mot en fast avgift och andel av vinsten före skatt.

Målet är en nettoavkastning på 7 - 8 procent. Beståndet ska generera positiva resultat senast vid årsskiftet 2011 / 2012. Till våren siktar bolaget på att ansöka om inlåningsverksamhet hos Finansinspektionen.

– Vår affärsmodell medger att alla kan delta i fastighetsinvesteringar, säger Reijo Kirstua och påpekar att ägarlägenheterna är utmärka investeringsobjekt eftersom de kan köpas individuellt eller i kluster.

Storstadsregioner i fokus 
Bolaget kommer inledningsvis köpa en del ägarlägenheter i Finland. För den svenska marknaden är man mer pragmatisk men det är storstäder och studentstäder som är i fokus.

Reijo Kirstua säger att den dåliga tillgången på ägarlägenheter i Sverige är ett problem men att han räknar med att byggföretagen kommer att bli mer aktiva i sektorn om några månader. Dödläget kan tvinga Fundior till att starta egna byggprojekt, säger han.

Ägarlägenhetsförvärven ska finansieras genom banklån, nyemissioner och räntebärande skuldebrev som kommer att släppas under andra kvartalet 2010. Skuldebreven ska enligt bolaget ha en fast konkurrenskraftig ränta.

Till observationslistan och tillbaka
Fundior bildades 2005 med affärsidén att tillhandahålla spar- och investeringstjänster. Under 2007 listades aktien på AktieTorget. I slutet av 2008 var bolagets likviditetssituation akut och kort därefter inleddes en företagsrekonstruktion.

Fundiors aktie observationslistades i samband med detta. Under 2009 genomgick bolaget företagsrekonstruktion och ändrade inriktning till att bli en aktör på den svenska fastighetsmarknaden.

20 procent av AktieTorgsnoterade ICT Fastigheter förvärvades genom en apportemission och strax innan julhelgen 2009 beslöt AktieTorget om att återansluta aktien till den ordinarie listan.

Nytt kapital krävs
Innan Fundior kan börja bygga sitt fastighetsbestånd krävs nytt kapital för att stärka bolagets likviditet. Bolagets anser sig i nuläget ha tillräckliga medel i form av kassa och listade aktier för att täcka kapitalbehovet de kommande 12 månaderna.

Per den sista november 2009 uppgick kassan till 0,8 miljoner kronor och bolagets värdepappersinnehav till knappt 6 miljoner kronor.

Samtidigt ska kapitalbehovet sättas i relation till bolagets mål och expansion. Priserna på det fåtal ägarlägenheter som i dagsläget finns tillgängliga på den svenska marknaden avviker inte nämnvärt från bostadsrätter med motsvarande standard och läge. 

Ett tusental ägarlägenheter i svenska storstadsområden och studentstäder handlar därmed om att binda flera miljarder kronor i fastigheter.

Den nyemission som nu genomförs omfattar 6,5 miljoner kronor före emissionskostnader, ett kapitaltillskott där merparten ska användas till fastighetsförvärv.

Tveksamma byggare kan pressa bolagets tidsramar
Samtidigt är de svenska byggföretagen fortsatt kallsinniga till byggnation av ägarlägenheter. Anledningen är att hyresregleringen anses göra det för svårt att tjäna pengar på att hyra ut ägarlägenheter i andra hand.

Det talar för att Reijo Kirstua, åtminstone på kort sikt, sannspås i att dödläget på den svenska ägarlägenhetsmarknaden kan tvinga bolaget till att starta egna byggprojekt i Sverige. Det skulle sannolikt tänja på bolagets tidsramar.

Samtidigt menar Reijo Kirstua, med tidigare erfarenhet av den finska marknaden där ägarlägenheter funnits under lång tid , att läget trots de till synes svåra oddsen är bra för Fundior:

- Vi kan använda våra erfarenheter från den finska marknaden när Sverige nu öppnar upp. Marknadsläget passar vår storlek och situation bra samtidigt som vi menar att det dåliga utbudet talar för en bättre prisutveckling på ägarlägenheter än andra fastigheter de kommande åren.

JOHAN NYGREN
[email protected]