De första gästerna har nu flyttat in på Victoriaområdet i Malmö och den mediala uppståndelsen har varit stor. Samtidigt har ett trögt första halvår och en sval sommarperiod gjort att bostadsförsäljningen gått på sparlåga. beQuoted har talat med vd Peter Strand som ser en vändning nu under hösten.

Sval sommar, men branschen tror på vändning under hösten
Vid månadsskiftet augusti – september påbörjades inflyttningen i Victoria Parks livsstilsboende vid kalkbrottet i Limhamn. Mediabevakningen har intensiv kring projektet som både hyllats och kritiserats.

Men det är ett Victoria Park som lämnar ett par försäljningsmässigt tunga kvartal bakom sig. Bolaget har emellertid märkt av en vändning som inte återspeglas i siffrorna:

- Vår sämsta period under det gångna året var fjärde kvartalet under 2008 och första kvartalet i år. Under andra kvartalet har vi sett en betydlig skillnad vad gäller antalet intressenter som kommer på våra visningar, och inte bara för att titta utan för att faktiskt byta bostad, berättar Peter Strand.

Konjunkturinstitutets barometer ger likartade signaler. Projektbolagen inom byggbranschen tror på en ökad efterfrågan inom en sexmånadersperiod, en uppfattning Peter Strand delar:

- Det byggs i dagsläget mycket litet och det är få byggprojekt som dras igång. Utbudet av nya bostäder i dagsläget är mycket litet vilket vi tror kommer bidra till en ökad efterfrågan det närmaste halvåret.

Siktar på Stockholm
Utvecklingen i Stockholm speglar i stor utsträckning den situation som Peter Strand beskriver. Bostadsbristen är hög och nybyggnationen av bostäder möter inte den ständigt ökande efterfrågan. Detta sker samtidigt som vakansgraden på kontorsytor är hög och väntas nå upp mot 20 procent under nästa år.

Mot den här bakgrunden har Stockholms bostads- och fastighetsborgarråd lanserat ett nytt initiativ som bygger på att omvandla outnyttjade kontorslokaler till bostäder. Förtur ska ges till de fastighetsägare som söker plan- och bygglov för omvandling.

I Limhamn var det fråga om ett förvärv och omvandling av Eurocs gamla kontor. Vad gäller den vidare expansionen till Stockholm har de hittills sparsamma indikationerna från Peter Strand varit att det gäller förvärv av tomtmark.

Oavsett om det blir obebyggd mark eller en kombination av både obebyggd mark och gamla kontor (vilket var fallet i Limhamn), bör situationen som utvecklats i Stockholmsområdet vara till Victoria Parks fördel.

Samtidigt är tillgången på ledig tomtmark i Stockholm begränsad. Om bolaget eftersträvar att återskapa Malmöanläggningens sättning med närhet till stad, hav och kommunala kommunikationer tror beQuoted att områden öster om innerstaden som Nacka eller Värmdö är de troligaste alternativen.

Peter Strand har själv varit i Stockholm om förhandlingar om mark. Huruvida något avtal skrivits kan han i dagsläget inte kommentera. Målet om att finna en uppgörelse innan året är slut står emellertid fast.

Den finansiella ställningen är fortsatt stabil
Halvårsresultatet påverkades positivt av ett investeringsbidrag på 4,3 miljoner kronor som tillföll Victoria Park i april. Bidraget villkorades vid försäljningen av den vårdbyggnad som såldes via bolag till Peab tidigare i januari.

Omsättningen för första halvåret 2009 landade på drygt 135 miljoner kronor. Detta beror på att bolaget brukar successiv vinstavräkning. Kostnader och beräknade intäkter redovisas i takt med etappens färdigställande. Finansnettot landande på 20,4 miljoner kronor, inklusive investeringsbidraget.

En effekt av successiv vinstavräkning är att soliditeten kan variera emellanåt. Vinstavräkningen sätts nämligen som omsättningstillgång, men utan verklig försäljning ökar inte det egna kapitalet i samma takt som tillgångssidan. 

Konsekvensen blir att soliditeten sjunker. Per den sista juni 2009 noterades en soliditet på 20 procent, vilket är lägre jämfört med juni förra året. Eget kapital ökade marginellt och låg på 110 miljoner kronor, motsvarande 5,9 kronor per aktie.

Victoria Parks totala räntebärande skulder om 360 miljoner kronor hade per den sista juni en snittränta på 1,8 procent, motsvarande kapitalkostnader på 6,5 miljoner kronor på årsbasis. Av dessa är 310 miljoner kortfristiga lån som löpte med en räntesats på 1,4 procent. 

Aktiekursen speglar förväntningar om expansion
Kapital är billigt i dagsläget, desto svårare är det att sälja bostäder. Av den första etappens 133 lägenheter hade vid halvårets utgång 99 stycken sålts till ett värde av 427 miljoner kronor, motsvarande 53.000 kronor per kvadratmeter.

Detta ser beQuoted som ett bevis på att det prognostiserade försäljningspriset om 52.000 kronor per kvadratmeter sannolikt kommer att kunna uppnås. Fördelat på 31.000 kvadratmeter motsvarar det ett totalt försäljningsvärde av alla lägenheter på 1,6 miljarder kronor.

Vid nybyggnationer av bostäder är en vinstmarginal på mellan 15 - 25 procent vanligt. För Limhamnsprojektet har vi tidigare räknat med 10 - 15 procent med hänsyn till osäkerheten av vilket försäljningspris som skulle kunna uppnås av bostadsrätterna (se beQuoted nyhetsbrev nr 5 2009).

Hänsyn bör tas till den mer svårbedömda serviceavgiften som vid full beläggning beräknas generera intäkter på runt 7,5 miljoner kronor per år, räknat med 1,5 personer per hushåll. Utan hänsyn till serviceavgiften handlar det ändå om en vinst per aktie på 10 - 13 kronor efter skatt för projektet som beräknas stå klart 2012.

Aktiekursen pendlar i dagsläget kring 17 - 18 kronor, vilket indikerar att aktieägarna har förväntningar på en framtida expansion av livsstilskonceptet. Att döma av utvecklingen i Stockholm och Peter Strands intresse att få till en uppgörelse där innan årets slut ser vi möjligheterna som goda att Victoria Park fyller upp kostymen inom kort.

JOHAN FALK
[email protected]