Första inflyttningsdatum för konceptboendet Victoria Park kryper allt närmare och samtidigt arbetar företaget aktivt med att söka nya exploateringsmarker. I januari såldes även en obebyggd vårdfastighet vilket kommer medföra en positiv resultatpåverkan för det första kvartalet 2009.

Victoria Park vill möta en ny efterfrågan
I början av november förra året lämnade Peter Strand vd-posten i Annehem Fastigheter och tillträdde som ny vd i Victoria Park. Hans främsta uppgift är nu att vidareutveckla och bredda Victoria Parks affärsidé, ett koncept som bolaget fortfarande är ensamt i norra Europa om att kunna erbjuda. Och målet är expansion:

- Vi har analyserat marknaden och märkt av ett behov av en ny boendeform. Många efterfrågar möjligheten att konsumera service i någon form. Vi erbjuder våra lägenheter med ett utvecklat servicekoncept och tillhörande restauranger, barer, spa och träningsanläggningar, berättar vd Peter Strand. 

Strängnas och Köpenhamn har tidigare diskuterats som tänkbara nästa expansionssteg, men de här planerna har nu skrinlagts till förmån för Stockholm och Göteborg:

- Vi har jobbat aktivt de senaste månaderna med att söka potentiella partners och markområden för exploatering i Stockholm eller Göteborg. Det vi söker är attraktiva bostadslägen, fortsätter Peter Strand.

Tidpunkt för nästa projektstart
När nästa projekt kan påbörjas beror främst på när bolaget kan hitta lämplig mark att exploatera. Är marken planlagd kan projekteringen gå snabbt, annars krävs att detaljplan upprättas. Det kan ta upp till 2 år. 

Men utvecklingen av enheten i Limhamn spelar även en stor roll. Byggnationen är uppdelad i fyra etapper. En ny etapp påbörjas så snart majoriteten av beståndet i den föregående etappen försålts. Med dagens tröga marknadsläge kan det leda till att nybyggnationerna tar längre tid än ursprungligen planerat. 

Omsättningen på bostadsmarknaden har gått ned och det osäkra konjunkturläget gör att efterfrågebilden blir svårare att prognostisera. Men än så länge är det ingen fara, enligt Peter Strand:

- Det går bra och intresset är fortfarande stort på alla våra öppna visningar. Vi märkte av en avmattning under hösten, speciellt när det gällde att komma till avslut. Men nu under 2009 har vi sett ett ökat intresse igen.

Den andra etappen är fortfarande i projekteringsfasen. Totalt är det fyra huskroppar bestående av 70 lägenheter som kommer uppföras väster om den nuvarande byggnaden längs med kalkbrottet. Försäljning av bostadsrätterna i etapp två förväntas starta nu till sommaren.

Ett öppet servicekoncept
I höstas släpptes undersökningen Botrender08 där ett antal tusen svenskar tillfrågades om sitt drömboende. En av tre tillfrågade uppgav att de skulle vilja bo i ett inhägnat boende, populärt kallat "gated community".

Undersökningen fick stort genomslag i kvällspressen och Victoria Park seglade upp som ett svenskt exempel på den nya boendeformen, något Peter Strand menar är missvisande:

- Hela vårt koncept bygger på att våra faciliteter i form av restauranger, barer, spa och träningsanläggningar utnyttjas. Inte bara av våra boende inom området utan även av konsumenter utifrån. Annars är det inte ekonomiskt hållbart.

Enligt Peter Strand är visionen för Victoria Park att anläggningarna och faciliteterna ska vara öppna för allmänheten för att på så sätt bli ett levande område. 

Trotsade den bistra bostadsmarknaden
Trots hösten och vinterns finansiella kylslag lyckades Victoria Park omsätta en betydande del av bostadsrätterna i Limhamnsprojektets första etapp. I slutet av februari var närmare 100 av etappens 133 bostadsrätter försålda.

Siffrorna för helåret 2008 visade följande:

      • Omsättning: 211,1 Mkr (0,292)
      • Resultat efter finansnetto: 6,0 Mkr (-4,2)
      • Vinst per aktie: 0,27 Kr (-0,26)

Soliditeten ligger i dagsläget på strax under 22 procent. Då Victoria Park är ett projektbolag kommer soliditeten att slå hårt emellanåt när balansomslutningen växer och eget kapital inte hinner anpassa sig i samma takt.

Med 18.559.995 aktier och en kurs på 13,50 kronor uppgår bolagets börsvärde till drygt 250 miljoner kronor. Värdet på de försålda bostadsrätterna uppgår till 422 miljoner kronor, motsvarande 76 procent av de första etappens ekonomiska värde.

Men bolaget har även haft intäkter vid sidan av bostadsrättsförsäljningarna. I slutet av januari såldes en obebyggd vårdfastighet till Peab med ett resultat om 11 miljoner kronor. Affären kommer medföra en positiv resultatpåverkan för det första kvartalet 2009. 

Projektets lönsamhet återstår att se
Bostadsrätterna säljs till ett fast pris om 52.000 kronor per kvadratmeter. Bostadsrätterna säljs helt utan föreningslån, det vill säga att bostadsrättsavgiften endast består av en kostnad som ska täcka el och vatten samt en serviceavgift.

Serviceavgiften är preliminärt satt till 1.250 kronor per person. Avgiften är avsedd att finansiera de boendes utnyttjande av servicekonceptet, vilket ska utgöra grunden för boendet.

Totalt är det en yta om 30.000 kvadratmeter som ska fyllas av cirka 350 - 400 bostadsrätter. Det motsvarar ett marknadsvärde om 1,56 miljarder kronor, förutsatt att alla bostadsrätter säljs till det utsatta kvadratmeterpriset.

När det gäller nybyggnationer av bostadshus är en vinstmarginal mellan 15 – 25 procent vanlig. Men Victoria Park är mer komplext då det utöver bostäder innehåller många faciliteter och grönområden. Dessutom är konceptet obeprövat i Sverige.

Affärsidén har emellertid bevisats med goda resultat utomlands, och vad försäljningssiffrorna av lägenheter hittills visat oss är att konceptet möter en stor efterfrågan även här.

Räknat i det nedre intervallet om en vinstmarginal på 10 – 15 procent är projektet lönsamt. Vinst per aktie landar på 6 – 9 kronor efter skatt räknat på hela projektets livslängd, vilket pekar på att det finns ett värde i bolaget som inte avspeglas i aktiekursen.

Med snart den andra etappen påbörjad i Limhamn och den första inflyttningen av boendegäster i augusti, har projektet nått flera milstolpar. Vi kommer nu med intresse att följa bolagets fortsatta expansion.

JOHAN FALK
[email protected]