Annehems stora innehav av butiksfastigheter i Landskrona lär komma att skrivas upp i värde. Lyckad rekrytering av hyresgäster, ökad handel och höjda hyror ligger bakom. Prestigeprojektet Hyllie i Malmö blir lägre på höjden, men inte i omfattning.

Presstopp: Styrelsen har nyligen fattat beslut om att sälja / dela ut Victoria Park till aktieägarna. Erbjudandet värderar Victoria Park till 278 miljoner kronor. Försäljningen / utdelningen kommer att förstärka Annehems kassa med 60 miljoner kronor, men inte påverka det egna kapitalet. Mer info finns i faktarutan nedan.

Hemtex ny hyresgäst i Landskrona
I Landskrona har Annehem lyckats rekrytera ännu en intressant hyresgäst. Hemtex kommer nämligen att etablera sig i staden.

Sedan tidigare har företaget lyckats knyta till sig hyresgäster som Hennes & Mauritz och Gina Tricot. Därtill skokedjorna Håkanssons och Ecco. Att allt fler attraktiva hyresgäster väljer att etablera sig i Landskrona centrum skapar positiva "ringar på vattnet"-effekter.

För Annehem betyder det att företaget fortsätter att öka värdet i sina centralt belägna kommersiella fastigheter. Bolaget äger 50 procent av butiksfastigheterna längs gågatorna.

Hyreshöjningar kan ge 11 kronor per aktie
Totalt äger man 45.000 kvadratmeter butiks- och bostadsfastigheter i Landskrona. Av dessa är cirka 11.000 kvadratmeter butiker.

- Vi har tecknat hyreskontrakt på nivån 1.500 kronor per kvadratmeter i Landskrona centrum, berättar Peter Strand, vd för Annehem.

- Men i värderingen av våra butiksfastigheter i Landskrona ligger vi på en klart lägre genomsnittlig nivå, kanske 850 kronor per kvadratmeter.

- Den klart förbättrade cityhandeln skapar möjlighet att höja hyrorna i takt med att hyreskontrakt omförhandlas. Men det är en process som kommer att sträcka sig över flera år.

beQuoted tror att Annehem successivt kan nå hyreshöjningar på uppemot 650 kronor per kvadratmeter i centrala Landskrona. Räknar vi med en direktavkastning på 5,5 procent kan det ge ett mervärde på 130 miljoner kronor, eller nästan 11 kronor per aktie före skatt.

Planerna på Malmö Tower i Hyllie läggs på hyllan
I Hyllie har planerna på att bygga en skyskrapa högre än Turning Torso lagts ner.

- Fastigheten vi skall bygga kommer att bli lika stor som Malmö Tower. Lägre, men mer utbredd. Byggnadsplaner kommer att presenteras inom kort, berättar Peter Strand.

Därtill kommer bostadsrätter att byggas, istället för hyresrätter som tidigare planerats. Huvudskälet är att risken är lägre. Bostadsrätter kan säljas i förväg och därmed övertar köparen risken.

beQuoted undrar varför det inte blev ett Malmö Tower:

- Vi är angelägna om att det mesta av fastigheten skall vara byggd 2011, när tågen i Citytunneln börjar rulla, berättar Peter Strand.

- Samtidigt vill vi ha sålt 70 - 75 procent av bostadsrätterna innan vi börjar bygga. Genom att vi kan segmentsindela en lägre, men mer utbredd, fastighet behöver vi sälja färre bostadsrätter innan vi kan börja bygga ett segment.

- Ett torn kan man inte segmentsindela. Där måste man bygga allt eller inget. Då hade vi behövt bygga hyresrätter eller sälja mer innan vi kan börja bygga. Det hade tagit längre tid.

Men även andra skäl har vägt in:

- Utnyttjandegraden blir lägre i ett torn. Till exempel blir tornet smalare ju högre det når. Då tar en sådan sak som trapphuset relativt sett mer utrymme. Men det är utrymme som man inte kan få betalt för på samma sätt och då blir ekonomin i projektet sämre, förklarar Peter Stand.

- Ett torn tar dessutom i sig längre tid att bygga. Eftersom vi har bråttom spelar det roll. Vi vill vara klara när tågen i Citytunneln börjar rulla 2011 och det är redan trångt om resurser i byggsektorn.

Stor värdeökning första halvåret
Annehem har kommit med delårsrapporten för första halvåret 2007.

      • Hyresintäkter: 32,1 Mkr
      • Driftsnetto: 19,4 Mkr
      • Orealiserad värdeförändring: 93,9 Mkr
      • Resultat efter finansnetto: 97,2 Mkr
      • Vinst per aktie: 6,68 kr (6,46 kr efter utspädning)

Andra kvartalet isolerat blev siffrorna enligt följande:

      • Hyresintäkter: 17,2 Mkr
      • Driftsnetto: 10,2 Mkr
      • Orealiserad värdeförändring: 41,5 Mkr
      • Resultat efter finansnetto: 42,5 Mkr
      • Vinst per aktie: 3,34 kr (3,23 kr efter utspädning)

Eget kapital per aktie uppgår till 39,11 kronor.

I beQuoted nyhetsbrev nr 27 2007 redovisade vi en substansvärdering av Annehem. Den visade på ett värde på 84 - 105 kronor per aktie.

Mot bakgrund av förväntad utveckling för butikshyrorna i Landskrona gör beQuoted bedömningen att detta kan justeras upp med 5 kronor.

Annehem var redan tidigare en köpvärd fastighetsaktie i en mycket intressant region i Sverige. Oron på världens börser har dock knuffat ner aktien en bit. Det har skapat ett ännu bättre långsiktigt köpläge.

CHRISTER JÖNSSON
[email protected]