Fastighetsmarknaden i Skåne blir allt hetare. En utjämning av priserna mellan Köpenhamn och Malmö gynnar Annehem Fastigheter, som expanderar snabbt. Förutom traditionell fastighetsförvaltning driver bolaget även prestigeprojekten Malmö Tower och Victoria Park.

Traditionellt fastighetsbolag, men fokus på Malmös framtid
Annehem Fastigheter är ett nybildat skånskt fastighetsbolag, grundat 2005 och med tre ben att stå på:

      • Förvaltning
      • Projektutveckling
      • Service

Under Förvaltning finns traditionell fastighetsförvaltning på ett antal mellanstora orter i Skåne. Här har bolaget för närvarande sin tyngdpunkt.

Mer intressant är dock Projektutveckling, med tonvikt på Malmö och Öresundsregionen. Här märks prestigeprojekt som Malmö Tower i framtidsområdet Hyllie i södra Malmö och bostadskonceptet Victoria Park. Men även mindre projekt som nya vårdboenden.

Totalt har Annehem Fastigheter byggrätter motsvarande 110.000 kvadratmeter.

Tredje benet Service ingår som en del i Victoria Park (bostadsrätter för boende med högre krav på service) som skall byggas på Limhamn i Malmö, och som vi berättar mer om nedan.

Förvaltning med tyngdpunkt på mellanstora orter
Förvaltningsdelen har för närvarande tyngdpunkt på orterna Landskrona och Hässleholm. Totalt har man 85 fastigheter, med geografisk spridning på följande orter:

      • Landskrona, marknadsvärde 36%
      • Hässleholm, 27%
      • Malmö, 19%
      • Lund, 8%
      • Hörby, 6%
      • Övriga orter, 4%

Sammanlagda värdet på förvaltningsportföljen uppgår i nuläget till 916 miljoner kronor, baserat på extern värdering.

Värderingen ger en direktavkastning på 5,5 procent, vilket är ganska högt på dagens fastighetsmarknad (lägre krav på direktavkastning ger högre värde på fastigheterna).

Bostadsfastigheter står för 51% av hyresvärdet, medan kommersiella fastigheter (39%) och vårdfastigheter (10%) utgör resterande andel.

Att bolaget expanderat snabbt visas av att endast 34 av bolagets 85 fastigheter var tillträdda vid slutet av första kvartalet 2007.

Expansion i Landskrona
Särskilt har man växt i Landskrona, där bolaget idag äger hälften av fastigheterna längs de tre gågatorna i centrum.

- Vi har lyckats förvärva fastigheterna till mycket förmånliga priser och skapat ett intressant bestånd som gör att vi kan serva våra hyresgäster på ett bra sätt, berättar vd Peter Strand för beQuoted.

- Vi har också lanserat en del nytänkande på fastighetsmarknaden i Landskrona och till exempel infört omsättningsbaserade hyror. 

På kort tid har bolaget lyckats hitta hyresgäster som H&M, Ecco och Gina Tricot. Annehem tror att dessa hyresgäster skall bidra till en nystart för centrumhandeln i Landskrona.

- Att få in hyresgäster som H&M gör att andra butikskedjor vill följa efter. Därmed har vi redan kunnat få igenom rejäla hyreshöjningar, vilket ger en värdeökning på fastigheterna, fortsätter Peter Strand.

Dansk arbetspendling bakom ökade bopriser i Malmö
Mest intressant i Annehem är dock möjligheterna i Malmö och Öresundsregionen.

Integrationen mellan Köpenhamn och Malmö rullar nu på av sig självt, efter en lite trög start. Prognoserna över antalet resenärer och bilar som passerar över Öresundsbron får kontinuerligt räknas upp.

Till exempel räknade Öresundsbrons ägarbolag vid invigningen sommaren 2000 med att 22.500 bilar skulle passera Öresundsbron per dygn år 2025. Redan förra året (2006) fick prognosen fördubblas.
 
Bakom tillväxten står främst en ökad arbetspendling, där 96% pendlar från Skåne till mer välavlönade arbeten i Danmark.

Danskar som flyttar till Sverige har tillfrågats om varför de hellre bor på den svenska sidan och då räknat upp ett antal faktorer:
 
      • 80% nämnde lägre boendekostnader
      • 60% angav bättre boendestandard
      • 60% angav lägre bilpriser
        (att ha bil i Danmark kan det dubbla mot i Sverige)
      • 60% angav lägre levnadsomkostnader
      • 20% angav kortare restid till arbetet

Som synes är ett billigare boende ett viktigt skäl till att flytta. Prisskillnaderna för bostäder mellan Malmö och Köpenhamn har tidigare varit mycket stora, men sjunker nu i snabb takt.

I Malmö kostade en bostadsrätt i genomsnitt under 3.000 kr per kvadratmeter år 1996. Tio år senare hade priset stigit till över 15.000 kronor. Och i mer attraktiva områden till mellan 30.000 - 50.000 kronor per kvadratmeter.

Fortfarande kostar ändå motsvarande ägarlägenhet dubbelt så mycket i Köpenhamn.

Hyllievång ny stadsdel i Malmö
Annehem tror på en fortsatt stark integration i regionen. Bygget av Citytunneln (Malmös egen tunnelbana) skall skapa nya möjligheter vid Hyllie (Malmö Syd), sista stationen innan Danmark.

Citytunneln skall stå klar 2011. Då beräknas 74.000 resenärer dagligen använda tunneln, varav 17.000 i Hyllie. Ett alternativ för Annehem är att bygga Malmö Tower, en skyskrapa på 216 meter med 65.500 kvadratmeter bostäder fördelade på 500 lägenheter.

- Vi har ännu inte slutgiltigt bestämt oss för vad som skall byggas i Hyllie. Läget är unikt och en möjlighet är som sagt ett Malmö Tower, förklarar Peter Strand.

- Men det kan också bli ett annat upplägg, vilket dock inte betyder att det kommer att bli ett mindre projekt. Det viktigaste för oss är att det blir en ekonomiskt så bra affär som möjligt.

Om det blir ett hus på höjden lär det bli så högt som företaget har skissat på. Enligt Peter Strand skulle det vara närmast tjänstefel att bygga lägre än det välkända Turning Torso.

- Ingen vill vara tvåa. Bygger vi ett hus på höjden kommer det att bli högre än Turning Torso, lovar Peter Strand. Men det kan också bli en annan typ av landmärke, som då inte kommer att vara höjdbaserat.

Oavsett vilket tror beQuoted på Hyllieprojektet. Pendlingstiden till Kastrup blir 12 minuter och till centrala Köpenhamn 22 minuter. Fantastiskt för många danskar som idag antingen har mycket höga boendekostnader eller en lång pendlingstid till arbetet.  

Victoria Park nytt bokoncept
Till detta har Annehem utvecklat ett nytt bostadskoncept för boende med högre krav på service. Victoria Park skall byggas på Limhamn, närmare bestämt vid det gamla kalkbrottet ut mot havet.

Målgruppen är välbeställda fyrtiotalister som befinner sig i en fas i livet där bekvämlighet prioriteras. Konceptet är för svenska förhållanden en ny företeelse. Följande service skall kunna erbjudas:

      • Reception 24 timmar
      • Hushållsnära tjänster
      • Lounge
      • Bibliotek
      • Swimmingpool
      • Spa
      • Tennisbana
      • Boulebana
      • Putting green

Totalt planeras 420 lägenheter att byggas. De första bostadsrätterna kommer att börja säljas hösten 2007, men själva byggnationen kommer inte att påbörjas förrän 70 - 80 procent är sålt i förväg.

- Victoria Park kommer att delas in i fyra etapper. Går försäljningen som vi tänkt skall vi kunna börja bygga första etappen under första kvartalet 2008. Då kommer de första bostadsrätterna att stå klara för inflyttning sommaren 2009, säger Peter Strand. 

Peter Strand betonar att Victoria Park är det första av den här typen av boendekoncept i norra Europa och att det bör kunna skapa en extra efterfrågan.

- Victoria Park är ett unikt projekt där vi vänder oss till ekonomiskt köpstarka grupper, till exempel fyrtiotalister med avbetalda villor. Vi tror att människor kommer att vara beredda att betala lite extra för att kunna bo i Victoria Park, så vi räknar med en god lönsamhet på projektet, fortsätter Peter Strand.

- Exakt vad bostadsrätterna kommer att kosta har vi inte bestämt, men även utan att vi marknadsfört projektet har intresset varit mycket stort.

Victoria Park delas ut till aktieägarna
Victoria Park skiljer sig en del från traditionell fastighetsutveckling och har också tydliga expansionsplaner. Målet är att etablera Victoria Park på fler ställen och Annehem har redan börjat söka mark.

- I dagarna har vi slutit avtal med Rambøll Danmark A/S om att de skall leta mark för ett Victoria Park i Köpenhamnsområdet, upplyser Peter Strand.

- Säkert finns det utrymme för flera Victoria Park på platser runt om i Nordeuropa. I ett positivt scenario kan det bli att vi bygger ett nytt Victoria Park var artonde månad.

Avsikten är att Victoria Park skall delas ut till aktieägarna och noteras på First North. Unni Åström har utsetts till vd i bolaget. Hon har bland annat 20 års erfarenhet från hotellbranschen via Scandic/Hilton och från Stena Line.

Högt substansvärde i Annehem Fastigheter
Eget kapital i Annehem är 428 miljoner kronor, eller 36 kronor per aktie, baserat på en extern värdering av fastighetsportföljen.

Stockholm Corporate Finance har räknat på Annehem och kommer fram till ett substansvärde på 1,0 - 1,25 miljarder kronor, eller 84 - 105 kronor per aktie. Beräkningarna visas nedan:

      • Eget kapital: 428 Mkr
      • Resultat Q2 2007: 40 Mkr
      • Övervärde fastighetsbestånd: 108 Mkr (avkastningskrav 5%)
      • Projekt under produktion: 36 Mkr
      • Hyllie: 150 - 400 Mkr
      • Victoria Park: 240 Mkr

Baserat på en aktiekurs på 65 kronor blir substansrabatten 25 - 35 procent, om man undantar skatteeffekter.

Tid är pengar. Kort pendlingstid till Kastrup och Köpenhamns Centrum gör att vi är benägna att dra mot det högre värdet i Hyllie.

Värdet på Victoria Park kan bli klart högre med repetition i affären. Det känns som Sverige kan ha en stor mängd personer intresserade av denna typ av boende. Så här kan finnas en rejäl tillväxtpotential.

Substansrabatten känns väl tilltagen och beQuoted tycker att Annehem Fastigheter har ett så pass intressant utgångsläge att aktien bör kunna få en klart positiv utveckling. Vi sätter köp!

CHRISTER JÖNSSON
[email protected]