ICT Norden Fastigheter, eller bara ICT Fastigheter som bolaget brukar kallas, redovisade som förväntat ett starkt första halvår. I dagarna upprättade man också en avsiktsförklaring om ett förvärv med delbetalning i den egna aktien.

Försäljningar i Örebro via så kallade transportköp
Alla fastigheter från Örebroförvärvet utom en har nu sålts, och det har skett via transportköp. Det kan man göra inom tre månader från köpet, och man slipper då en extra lagfartsavgift på 3 procent. Då krävs också att fastigheterna säljs till samma pris som de köpts för.

Örebrofastigheterna köptes i en klump för 165 miljoner kronor. Det finns vissa möjligheter för bolaget att självt välja hur det totala priset ska fördelas på de ingående fastigheterna.

I det här fallet har de sålda fastigheternas anskaffningsvärde "höjts" till vad som motsvarar försäljningspriset, medan den kvarvarande fastigheten åsatts ett "sänkt" anskaffningsvärde, så att det totala anskaffningsvärdet blir 165 miljoner kronor.

ICT Fastigheter har genom transportköpen sparat cirka 3,2 miljoner kronor. De medför dock att inga reavinster för de sålda fastigheterna redovisas. I stället har den kvarvarande Örebrofastigheten skrivits upp med 21,7 miljoner kronor till ett externt beräknat marknadsvärde.

- Vi angav tidigare övervärdet till cirka 20 miljoner kronor. Det har nu justerats upp något, men bara till vad jag anser vara en försiktigt beräknad nivå, förtydligar Matti Lilljegren, vd i ICT Fastigheter.

Vill vara öppna mot aktieägarna
- Jag skulle gärna visa specificerade siffror för aktieägarna på olika värderingsaspekter, till exempel bokfört värde per kvm och ort. Men sådana uppgifter läser även våra kollegor i branschen, och då skulle vi hamna i underläge i kommande förhandlingar, förklarar Matti Lilljegren.

- Vi försöker vara så tydliga vi kan, och jag siktar på att vi efterhand ska lägga in mer och mer information i våra delårsrapporter och årsredovisningar. Jag kan för övrigt berätta att vi håller på med en ny design på vår hemsida, avslöjar Matti Lilljegren för beQuoted.

Mindre tilläggsförvärv gjort i Kopparberg
Den 25 juni förvärvades ytterligare en fastighet i Kopparberg till en direktavkastning på cirka 12 procent. Köpeskillingen uppgår till 1,6 miljoner kronor. Av dessa betalas 1,2 miljoner kontant och resterande del i form av nyemitterade aktier till kursen 2,50 kronor.

Fastigheten är i bra skick och fullt uthyrd. Tillträde sker den 1 september.

Avsiktsförklaring om förvärv av fastighetsbolag
I dagarna tecknade företaget en avsiktsförklaring (Letter of Intent) om förvärv av ett bolag med fastigheter om runt 6000 kvm i Katrineholm och Vingåker. Priset överstiger 30 miljoner kronor och cirka 25 procent betalas med egna aktier till kursen 2,55.

ICT Fastigheter har således ytterligare två gånger fått fastighetsägare att som betalning acceptera aktier till en kurs som överstiger börskursen betydligt. Nåväl, den senare affären är ännu inte klar. Först ska en due diligence genomföras och sedan ska parterna bli eniga om alla detaljer.

Tidig julklapp från Brandförsäkringsverket
För ett av ICT Fastigheters bestånd har en tidigare ägare tagit en allframtidsförsäkring hos Brandförsäkringsverket. I juli fick bolaget besked om att Brandförsäkringsverket har gått i frivillig likvidation. Överskottet kommer att betalas ut till försäkringstagarna.

- Det var en trevlig överraskning för oss. Till att börja med får vi 337.500 kronor under första kvartalet 2009. Därefter tillkommer ytterligare pengar, men hur mycket och när är inte bestämt, säger Matti Lilljegren.

Andra kvartalet 2008 blev som väntat mycket bra
Efter ett svagare första kvartal blev det andra riktigt bra. Rapporten för första halvåret visade på följande siffror:

      • Omsättning: 8,3 Mkr (1,2)
      • Resultat efter finansnetto: 18,9 Mkr (4,6)
      • Vinst per aktie: 33 öre (13)

Soliditeten har sjunkit till förhållandevis låga 20 procent.

- Vi har haft en del extra kostnader i samband med Örebroförvärvet och dessutom tagit lite större lån än vanligt vid förvärven som betalats kontant, berättar Matti Lilljegren.

- Men nu räknar vi med att återgå till att delbetala cirka 25 procent av fastighetsköpen med egna aktier. Dessutom går förvaltningen med vinst, så soliditeten kommer att stiga framöver, fortsätter Matti Lilljegren.

Aktiekursen hänger inte med vinstutvecklingen
Trots att aktien utvecklats mycket bra sedan introduktionen på AktieTorget i maj förra året, är bolagets p/e-tal sannolikt det lägsta bland de noterade fastighetsbolagen. Utifrån företagets vinstprognos (tidigare prognoser har hållits eller överträffats) är det under 3.

beQuoted konstaterar i alla fall att de aktörer som sålt fastigheter med betalning i ICT-aktier verkar ha en helt annan uppfattning än aktiemarknaden om aktiens värde. Framtiden får utvisa vem som har rätt.

GÖRAN OFSÉN
[email protected]