Annehem har skiftat ut Victoria Park till aktieägarna och är nu återigen ett renodlat fastighets- och utvecklingsbolag. Hyllieprojektet börjar samtidigt få sin slutgiltiga utformning. Aktien är billig.

Point Hyllie istället för Malmö Tower
Byggprojektet i Hyllie är nu omdöpt till Point Hyllie. Med namnbytet vill man markera att Hyllie både är en mötesplats och Sveriges sista utpost mot Danmark innan kontinenten tar vid.

Något Malmö Tower blev det som bekant inte. Kostnaderna för att bygga på höjden sköt likaså i höjden. Men även Point Hyllie kommer att bli att ansenligt byggnadsverk, bestående av fyra huskroppar.

Den högsta huskroppen blir 95 meter hög och därmed Sveriges näst största bostadshus, efter 190 meter höga Turning Torso i Malmö.

Totalt blir byggprojektet på 45.000 kvadratmeter, varav bostäder täcker 32.000 kvadratmeter, butiker 10.000 kvadratmeter och kontor 3.000 kvadratmeter. Lägenheterna blir 300 stycken bostadsrätter.

Substanstillskott på 19 kronor per aktie
Hyllie Point beräknas gå loss på 1,6 miljarder kronor. Peter Strand, vd i Annehem, poängterar för beQuoted att dessa projekt ofta har en marginal på 15 - 20 procent. Inget av detta finns i balansräkningen.

Räknar vi med 15 procent marginal, blir det 19 kronor per aktie i övervärde.

Sedan tidigare har beQuoted räknat med ett övervärde för beståndet i Landskrona på 11 kronor per aktie, se beQuoted nyhetsbrev nr 38 2007. Totalt blir det 30 kronor per aktie.

Victoria Park till de egna aktieägarna
Annehem har även slutfört utskiftningen av Victoria Park till de egna aktieägarna.

Utskiftningen gick i två steg: först såldes en tredjedel av aktierna för 15 kronor per aktie, totalt 93 miljoner kronor. Sedan fick aktieägarna resterande två tredjedelar utskiftat gratis; en aktie i Victoria Park för varje aktie i Annehem.

Deltog man fullt ut i erbjudandet fick man alltså tre aktier i Victoria Park för två aktier i Annehem, för ett genomsnittspris på fem kronor per aktie.

Sedan ett par veckor tillbaka handlas Victoria Park på First North. Kursen är 13 kronor, vilket ger ett börsvärde på 241 miljoner kronor.

Aktien överdrivet pressad
Börsturbulensen har pressat aktier överlag. Om vi utgår från att 15 kronor var ett tämligen rättvisande värde för Victoria Park vid utförsäljningen, så har Annehem tappat 15 kronor i substans per aktie genom de aktier som delades ut gratis i Victoria Park.

Men tittar vi på aktiekursen så är den 32 kronor. Även om vi lägger på 15 kronor för Victoria Park ser vi att aktien tappat rejält jämfört med kursen kring 58 kronor innan börsraset.

Annehem verkar ha fallit mer än börsen, vilket känns lite orättvist. Skall aktien tillbaka till tidigare nivå (43 kronor efter utdelningen av Victoria Park) ser beQuoted en uppgångspotential på 34 procent.

Delårsrapport tredje kvartalet
Annehem har kommit med sin delårsrapport för tredje kvartalet 2007. För de första nio månaderna ser siffrorna ut enligt följande:

      • Hyresintäkter: 51,8 Mkr (9,0)
      • Orealiserad värdeförändring: 94,3 Mkr (77,1)
      • Resultat efter finansnetto: 104,3 Mkr (95,6)
      • Vinst per aktie: 7,02 kr (6,01)

För tredje kvartalet isolerat ser resultatet ut så här:

      • Hyresintäkter: 19,7 Mkr (9,0)
      • Orealiserad värdeförändring: 0,4 Mkr (32,5)
      • Resultat efter finansnetto: 7,1 Mkr (53,1)
      • Vinst per aktie: 0,57 kr (3,55)

      • Eget kapital är 38,87 kronor per aktie (15,31).

Aktien köpvärd
I ovanstående siffror är inte utskiftningen av Victoria Park genomförd. Men de fick med sig ett mycket litet eget kapital (värdet är affärsidén samt övervärdet i exploateringsprojektet på Limhamn), och det betyder att Annehem har ett ganska oförändrat eget kapital.

Idag ligger börskursen runt 32 kronor. Att ett välskött fastighetsbolag med ett avkastningsmål på 15 procent värderas under eget kapital känns väldigt snålt. Skulle företaget värderas i nivå med substans från Landskrona och Hyllie skall aktien upp till närmare 70 kronor.

beQuoted konstaterar att mellandagsrean tycks ha startat ovanligt tidigt i år. Annehem är ett mycket bra köp på nuvarande nivå.

CHRISTER JÖNSSON
[email protected]