ICT förvärvar och förvaltar fastigheter i mindre och medelstora svenska städer, där prisnivån är lägre än i storstäderna och där risken bedöms vara låg. Målet är att de förvärvade fastigheterna ska ge en direktavkastning på 9 - 13 procent. beQuoted tycker att aktien är för lågt värderad.

Nybildat fastighetsbolag med snabb tillväxt
Fastighetsbolaget bildades i september 2006. Det fullständiga namnet är Investors Capital Trust Sweden Holding AB, även om ICT Sweden Holding används flitigt eller bara ICT kort och gott.

Innan listningen på AktieTorget i slutet av maj har företaget på kort tid fått 650 aktieägare. Vid den senaste emissionen i maj tog man in cirka 4,8 miljoner kronor.

Företaget vill växa snabbt genom förvärv. Dessa kan framöver bli större och större i takt med att bolaget växer.

Då hela bestånd köps kan enstaka fastigheter, som inte passar in hos ICT, komma att säljas vidare.

Bostäder dominerar
Huvudinriktningen är bostadsfastigheter, och ICT har hittills förvärvat fyra fastighetsbestånd i Örebro län.

Marknadsvärdet på fastigheterna är cirka 67 miljoner kronor och nettoskulden uppgår till ungefär 45 miljoner kronor. Hyresintäkterna på årsbasis är cirka 9,1 miljoner kronor.

De flesta av fastigheterna är fullt uthyrda och i flera fall finns det en kö till lägenheterna.

Fastigheter i många mindre och medelstora orter är billiga
Hyresregleringen i Sverige gör att hyrorna för jämförbara bostäder är ungefär lika stora oavsett var i landet fastigheten är belägen.

- I Stockholm får man i regel betala flera gånger så mycket som vi gör för att få samma hyresintäkt, säger Matti Lilljegren, vd i ICT och utbildad byggnadsingenjör.

- Priset på de fastigheter vi är intresserade av ligger ofta på bara en tredjedel av kostnaden för att bygga nytt. Det gör att vi ser en potential för framtida värdestegringar, fortsätter Matti Lilljegren.

Betalar med egna aktier
Vid förvärv har ICT som princip att låna upp till 75 procent av köpeskillingen. Hela eller del av återstoden betalas i regel med egna aktier. Det ger företaget möjlighet att växa snabbt.

- Vi har märkt ett stort intresse bland säljarna att ta vår aktie som betalning. Meningen från början var att vi inte skulle betala mer än 25 procent med egna aktier, men en del säljare vill ha mer, berättar Matti Lilljegren.

- Jag ser en fördel i att säljaren blir aktieägare. Vi låter gärna denne fortsätta att ansvara för skötseln av fastigheten. Som aktieägare blir säljaren motiverad att göra detta på ett bra sätt, fortsätter Matti Lilljegren.

Det senaste förvärvet genomföres den 14 juni. Fem fastigheter i Lindesberg köptes för 5,2 miljoner kronor. 1 miljon kronor erlades i form av egna aktier till kursen 1 krona, jämfört med dåvarande aktiekurs på 65 öre.

Chans till utdelning nästa år
Enligt bolagets utdelningspolicy ska 30 procent av vinsten, exklusive icke kassaflödespåverkande poster, delas ut. Detta gäller så snart företaget uppnått tillräcklig konsolidering.

- Jag kan inget lova, men det kan mycket väl bli utdelning till aktieägarna redan nästa år, avslöjar Matti Lilljegren.

Tror på snabb och lönsam expansion
ICT prognostiserar en vinst per aktie på 5,5 öre i år och 9,8 öre 2008. Årets prognos grundas på att flera fastighetsköp genomförs, men enbart sådana där bolaget redan diskuterat förvärv med den nuvarande ägaren. Prognosen för 2008 baseras på att inga ytterligare köp görs.

Företaget har dock betydligt högre mål än så. Vid nedan angivna årsskiften är målsättningen att värdet på fastighetsbeståndet ska vara

      •  2007/2008: 220 - 240 miljoner kronor
      •  2008/2009: 660 - 680 miljoner kronor
      •  2009/2010: 1980 - 2000 miljoner kronor

- Beloppen grundas till betydande del på konkreta idéer. Men det är ingen prognos, förtydligar Matti Lilljegren.

Lågt värderad aktie
beQuoted har gjort en grov uppskattning av hur stor vinsten kan bli utgående ifrån ICT:s mål. Vi utgår ifrån att:

• 25 procent av förvärven betalas med egna aktier till en snittkurs på 1,75 krona
• direktavkastningen hamnar på 10 procent
• bolaget betalar 5,5 procent i ränta på lånen

Årsvinsten utifrån innehavet 2009/2010 blir då cirka 30 öre per aktie.

Tycker man som beQuoted att bolagets fastigheter är undervärderade, blir det naturligt att bedöma aktiens värde utifrån p/e-talet.

Enligt Affärsvärlden är det genomsnittliga p/e-talet för de noterade fastighetsaktierna 20,9. Med detta värde samt en vinst på 30 öre per aktie, diskonterat till 15 procents ränta, får ICT-aktien ett nuvärde på cirka 4,55 kronor.

Beräknat på det lägsta p/e-talet i Affärsvärldens tabell över fastighetsbolag blir ICT-aktien på samma sätt värd 2,33 kr.

Utifrån den aktuella kursen på 70-75 öre ger beQuoted en klar köprekommendation. Dock med en varning för att likviditeten i aktien kan vara dålig.

GÖRAN OFSÉN
[email protected]